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没想到!过去最牛逼的房子,业主 zhu[竟然{ran}低于指导价抛售!

admin2021-11-1516

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  从前被捧得有多高,现在就会有多落魄!

  深圳学区房的境遇,就是最好的写照。

  都知道,从年中开始,曾经比肩豪宅的深圳学区房,部分房子的价格就已经开始跳水。

  但没想到的是,深圳的学区房的价格,连底裤都保不住。

  就在前两天,深圳的中介们开始推一套“超级笋盘”。

  百花片区的长城花园,一套124�的四房,指导价总价1240万,现在挂盘只要1200万,比指导价还低40万!如果你能一次性全款买,只要1100万。

  对比过去,同小区相同户型的房子,价格要在1500万以上!

  那么问题来了!价格跌破指导价,这房子不会有什么猫腻吧?

  带着怀疑,我细问了中介,了解之后发现:

  这套房,不是法拍、没有产权问题、没有欠债,而户型也没有什么硬伤。

  也就是说,这套1200万,没有么蛾子,就是正常的业主降价。

  值得一提的是,熟悉情况的中介和我说,这套房的业主在百花有两套房,在卖的只是其中一套。

  百花这个价位的学区房,能有两套的人,都不是一般人,基本上可以判定,这套房就是妥妥的投资。

  看得出来,被政策敲打之后,投资客们对学区房的信心已经跌到谷底。

  只是没想到,信心动摇之后的市场能够这么没有“底线”,

  在深圳其他地方都看不到的指导价价格,竟然在动辄房价上千万的百花出现!

  学区房低于指导价卖房,未来恐怕不是个例。

  因为,现在顶级学区房的价格走向,总结起来就一句话:

  市场价和指导价越来越近。

  之前8月份的时候,我们曾经去过百花片区考察,那时候学区房就已经开始松动。

  过去几个月之后,百花的学区房降得更猛了。

  长城花园是典型。

  之前8月份的时候,我看了一套长城花园的87平复式的户型,当时的价格还要1200万。

  而现在,一套85�的复式2房,业主降价了322万,现在的挂盘价格只要948万。

  月初的时候,浙江省的机关事务管理局以清理资产为由,一次性抛售了长城花园的23套房源,其中:

  85�户型11套,挂牌价950万,

  104�11套,挂牌价1090万;

  1套359�,挂牌价2653.5万;

  除了大户型,其他房源的单价都在11万/�上下,和10万/�的指导价非常接近。

  在百花,长城花园之外,其他小区降得猛的也不少。

  价格一直比较坚挺的长怡花园,现在一套170�的房源,价格只需要1780万,比指导价1701万只高了79万;

  长泰花园一套100�的3房,指导价要1000万左右,现在挂牌价价格1180万,和指导价相差180万。

  把目光放到整个深圳,其他顶级小区的房子也没啥好日子过。

  深高北学区的莱蒙水榭春天5期,一套89�的三房,之前的报价要到1200万,现在940万就卖!和807万的指导价价格只差133万。

  深中学区的鹏公馆39�小面积户型,因为总价格比较低,刚开始业主都不愿意降价,现在也顶不住了,从600万降到了520万.

  同样是深中学区的愉天小区,之前单价16万/�,现在一套81�的三房挂盘900万就卖,单价只要11万/�。

  小区的指导价现在是9.8万/�,市场价和指导价的差距只剩下不到2万/�。

  这就是深圳楼市行情的魔幻之处,涨的时候涨得最猛,跌的时候跌得也最惨。

  往后,那些想卖又不肯大幅放低价格的学区房业主,会越来越没有耐心。

  因为,愿意接盘顶级学区房的人越来越少。

  根据乐有家的数据,

  今年深高北学区房1月到9月的过户量下滑了88%;

  深中学区9月份过户量相比1月跌了83%;

  百花片区1到9月的过户量下跌了48%。

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  行情冷淡,这个时候,有人身先士卒打破价格底线,就必然会有人跟进,一场价格内卷就此展开。

  身处其中的任何一套顶级学区房,如果不加入这场降价内卷,别说房子卖不出去,连看都没人看。

  价格跌成这样了,深圳的学区房完了?

  要我说,现在以为深圳学区房完了的人,和上涨周期吹深圳房价还能一直涨的人没差别。

  典型的给他阳光就灿烂,市场行情的墙头草罢了!

  虽然价格在跌、虽然教育政策在变,看空深圳学区房的情绪很浓,但我还是想说一句很多人不爱听的话:

  深圳的学区房只是在调整,不可能现在把它打死。

  当下的学区房市场变化,和调控政策的力度有关、和大家对学区房市场预期有关、和市场的低迷情绪有关。

  但和还未落地的教育改革无本质联系!

  其次,大学区、多校划片、教师轮岗,没有改变深圳的积分入学政策,也没有改变教育公共品和房产绑定的关系!

  只要这个关系还存在,就会有学区房;

  只要学区房的概念还存在,就会有学校的三六九等,就会有名校!

  只不过,这个差异会被强制性弱化、淡化而已。

  此刻的价格回调,是深圳学区房的一次“刮骨疗毒”,从健康角度来说,反倒是利好。

  这个时候,过度看空只是情绪,等待政策具体落地、等待价值重塑,深圳学区房的未来才会更清晰。

  经历了政策和市场的调整之后,未来在深圳买学区房,我有3个建议:

  第一个建议:老破小区的学区房要彻底放弃!

  我们之前的文章说过很多次,老破小区的学区房,无论是老破小还是老破大,基本上都没有什么居住感,性价比不高。

  具体来说,老破小区不同户型之间,各有各痛点。

  中等户型和大户型会面临的问题是:

  流通性很差。

  很多人买学区房就是为了学区,压根不是为了住,所以很多人买老破小区只看小户型的学区房。

  现在市场上,降价比较多的也是这些正常户型和大户型的学区房,因为流通性实在太差,不降价卖不出去。

  你买这些学区房,不就刚好给这些业主解套吗?但下一个能接你盘的蠢萌接盘侠又是谁呢?

  再说老破小。

  老破小虽然流通性有保障,但它要面对另外一个现实的问题是――

  这类学区房很可能就是当下学区房改革的重点打击对象。

  之前,深圳的螺岭外国语学校就曾经出现过50�以下住房被限制入学的规定。

  未来,说不定这类规定就会被普遍实行,小户型的房子直接不纳入学区房范围,到那个时候,老破小就成了甩不掉的包袱,流动性会非常差。

  第二个建议:选择豪宅盘周边的学区房

  这一类的学区房,有两个优势。

  首先,豪宅盘聚集的位置通常都是豪宅板块,有地段优势,在深圳这个土地相对稀缺的市场,只要你的地段好,就算房子差些,房产的价值也有保障。

  其次,豪宅盘扎堆的区域,往往有好的生源。

  因为豪宅地段决定了购买力、决定了居住人群的圈层,而好的圈层更容易积聚好的生源。

  决定一座学校发展潜力的因素有两个,一个是好师资,一个是好生源。

  师资这一点,会随着教师交流轮岗和多校划片被“平均化”;

  但好生源是稀缺资源,在学区房政策下不可能被平均,只有好的地段、豪宅积聚片区的学校才会有。

  第三个建议:选择靠近名校学区的次新或者新兴名校的楼盘

  一旦多校划片全面铺开,名校学区会纳入更多的小区,这个时候就可以挑选那些被纳入学区同时又是次新的小区。

  这么做,其实就是为了保证学区房的居住价值和学位价值能够并存,避免居住和学区两个属性割裂。

  当然,可以肯定的是,这一类房子的价格不会便宜。

  那如果想要价格稍微会低一些,也可以选择新名校的学区房。

  随着教育集团化办学和教师轮岗的推进,名校资源会分流到这些集团化学校之中,选择这一类发展潜力很大的新兴名校的学区房,会是一个不错的选择。

  最后,直白地给大家一个总结:

  过去不可一世的顶级学区房,完了;

  未来低调有内涵的优秀学区房,没完

  低于指导价抛售的例子,以后只会越来越多。

  但是,买了学区房的家长们,没必要慌;

  没买学区房的家长们,也不要幸灾乐祸;

  各回各家、各找各娃,周末了,陪孩子出去玩一下。

  学区房降价的瓜,先吃着;学区房改革的子弹,让它再飞一会。

本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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